오피스텔 주택수 포함 여부는 노후 준비 등으로 부동산 투자를 하고자 하는 사람들에게는 중요한 이슈입니다. 주택수로 포함되는 경우 다주택자로 간주되어 취득세, 양도소득세 등 부동산 관련 세금이 중과되기 때문입니다.
오피스텔 주택수 포함 여부는 취득세와 양도세 각각의 경우에서 나눠보아야 합니다.
취득세
취득세와 관련해서는 202년 8월 12일에 개정된 법의 시행일을 기준으로 나뉩니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔에 대한 취득세는 4.6%(지방교육세, 농특세 포함) 부과되며, 주택수에 포함됩니다.
오피스텔은 주택수에 포함되지만 취득세는 4.6%로 고정입니다. 다만, 오피스텔만 보유한 사람이 추가로 주택을 취득하게 되는 경우 보유중인 오피스텔은 주택으로 보기 때문에 취득세 중과과 됩니다. 하여, 주택(아파트)을 먼저 취득한 뒤 오피스텔을 취득하는것이 취득세 면에서 유리합니다.
주택 취득세와 관련하여서는 1가구 2주택 취득세 글을 확인해보시길 바랍니다.
양도소득세
업무용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않지만, 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되기 때문에 양도시 양도세 중과대상입니다. 단, 업무용 오피스텔의 경우 국세 실질과세의 원칙에 따라 주거용으로 사용하고 있다면 전입신고가 이루어지지 않았다고 하더라도 주택수에 포함되어 양도세 중과 대상입니다.
시가표준액 1억원 이하의 오피스텔도 종부세와 양도세 부분에서는 주택 수에 포함됩니다.
주거용 오피스텔 여부
- 주택임대사업자 등록여부
- 임차인 사업자등록여부 및 직업, 주민등록 이전
- 오피스텔 구조 (주거가능 상태 여부)
- 전력, 도시가스, 수도 사용량
- 임차인 확정일자 여부
주거용 오피스텔에 대한 여부는 위의 항목을 포함한 기타 내용을 고려하여 판단하게 됩니다.
분양권
오피스텔 분양권은 실제로 취득하기 전까지는 주거용으로 사용될것인지, 상업용으로 사용될것인지 확정되지 않기때문에 주택수에 포함되지 않습니다. 다만 주택 외 분양권 전매(미등기 양도자산)에 대한 양도세율이 90% 적용되기 때문에 분양권 전매로 차익을 기대하기는 힘듭니다.(2021년 6월 1일부터 시행)
아파트 청약시
무주택자가 오피스텔만 보유하고 있다면 주택법상 오피스텔은 주택에 해당되지 않습니다. 하여 아파트 청약시 무주택 자격이 유지됩니다. 공공임대 아파트 청약시에도 마찬가지 입니다.
정리
핵심만 정리하자면, 취득세 부분에서는 오피스텔 보유중 추가로 주택을 취득하게 되는 경우 오피스텔은 주택수에 포함되어 취득세 중과 대상이 됩니다.(종부세 과세대상도 됩니다.)
양도세 부분에서는 주택으로 사용한 경우 주택수로 포함되어 양도세 중과 대상이 됩니다.
끝으로, 시가표준액이 1억원 이하인 경우에는 주택 수 산정에서 제외합니다. 오피스텔 건축물 시가표준액과 부속토지의 시가표준액(공시지가)를 합산한 금액이 1억원 이하인 경우입니다.
