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분양권 양도소득세와 관련하여 헷갈려하시는 분들이 많습니다. 그도 그럴것이, 정부에서는 투기 목적 부동산 매매를 방지하기위해 많은 수의 부동산 대책을 내놓았기 때문입니다. 실무자들도 헷갈려할 정도로 많은 부분이 개정되었기 때문에 우리와같은 일반인에게는 더욱 어렵게 다가올 수 밖에 없습니다.

분양권 양도소득세

현재는 새로 취득한 분양권도 주택수에 포함됩니다.

분양권이 주택수에 포함되지 않았을때는 분양권이 주택으로 변경되는 시점(등기 혹은 잔금일 중 빠른날)부터 3년 내 기존 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있었지만, 2021년부터는 취득한 분양권부터 바로 주택수에 포함되기 때문에 계산 방법이 다소 복잡해졌습니다.

여기에, 규제지역(조정대상지역) 다주택자 양도세 중과 정책이 시행되면서 더욱 복잡해졌습니다.

2021년 6월 1일 양도세 중과세율

개정 전개정 후 (현 시행)
조정대상지역 2주택기본세율 + 10%기본세율 + 20%
조정대상지역 3주택 이상기본세율 + 20%기본세율 + 30%

1주택자가 21년 이후 분양권을 취득하게 되어 일시적 2주택자가 된 경우, 분양권 취득시점으로부터 3년이내에 기존 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

단, 기존 주택 취득일로부터 1년이상 지난 후 분양권을 취득한 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

또한 1가구 2주택 비과세 혜택에서 신규 주택과 기존 주택이 조정대상지역 여부에 따라 1년(조정지역내 일시적 1가구 2주택) 혹은 3년(1주택자라도 비조정대상지역일경우)의 중복 보유기간이 달리하던 방식이 적용되지 않습니다. 분양권은 무조건 3년의 중복보유기간이 적용됩니다.

만약 완공되지 못해 3년 내 기존 주택을 처분하지 못하게 된 경우가 있을 수 있습니다. 이런 경우에는 신규 주택 완성 후 2년 이내 해당주택으로 세대 전원이 이사하여 1년이상 계속해서 거주해야 합니다.

그리고 주택 완공 후 2년 이내 비과세 요건을 갖춘 기존 주택을 처분할 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

단기 세율 인상

2년미만 보유주택에 대한 양도소득세율 인상
1년 미만 : 40% -> 70%
1~2년 : 기본세율 -> 60%

2021년 6월 1일부터 양도하는 분양권에 대해 조정대상지역 여부에 상관 없이 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 양도소득세가 과세됩니다. 분양권은 물론 주택도 적용됩니다.

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