부부 공동명의 양도세 확인하기

1가구 2주택 종부세 (종합부동산세) 확인하기 글에서 부부 공동명의 양도세 절세 효과가 있다고 말씀드린적 있습니다. 오늘은 부부 공동명의의 주택을 매도하여 시세차익이 발생하였을때 양도소득세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

양도소득세 계산

양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 기타필요경비 등
과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제
양도소득세 = (과세표준 x 세율) – 세액공제

(양도차익, 과세표준, 산출세액을 색깔별로 구분해놨습니다.)

양도소득세 계산은 위에서 볼 수 있듯이 과세표준에 세율을 곱하고 세액공제를 빼면 나옵니다.

부부 공동명의시 기본공제 부분이 중요합니다. 기본공제는 연 1회 250만원인데, 이는 인당 공제이기 때문에 부부공동명의인 경우 1인당 각 250만원씩 공제받아 총 500만원을 공제받게 되므로 과세표준을 크게 낮출 수 있습니다. 이는, 세액공제가 아닌 소득공제(기본공제)이기 때문에 과세표준에서 공제를 받는다는 의미이니 혼동없으시길 바랍니다.

결국, 부부 공동명의 양도세는 과세표준을 낮춰 세율을 낮추는 것 입니다.

다음은 양도소득세율표 입니다.

과세표준	기본세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%	–
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

9억원초과 주택 부부 공동명의 양도세 시뮬레이션입니다.

먼저 과세대상 양도차액 계산법입니다. (위의 양도차액 계산과 헷갈리지 마세요, 과세대상 양도차액 계산방법입니다.)

양도차액 * (양도가액-9억) / 양도가액

양도가액은 16억원으로 가정하며, 취득가액 + 필요경비를 6억원으로 가정합니다.

과세대상 양도차액 = 양도차액 10억 * (양도가액 16억 – 9억) / 양도가액 16억 = 43,750,000원

43,750,000원 * 1/2 (공동명의) = 218,750,000원

장기보유 특별공제 80% 가정

(과세대상 양도차액 218,750,000원) * (80%) = (175,000,000원)

(양도소득금액) = (과세대상 양도차액 218,750,000원) – (장기보유특별공제 175,000,000원) = (43,750,000원)

(과세표준) = (양도소득금액 43,750,000원) – (기본공제 2,500,000원) = (41,250,000원)

계산을 통해 (과세표준이 41,250,000원)이 나왔습니다.

양도소득세 계산은 과세표준*세율 – 누진공제 위에 써놓았죠? 세율 또한 위의 표를 참고하시고,

양도소득세 = 과세표준 41,250,000원 * 15% – 누진공제액 1,080,000원 = 5,107,500원

참고로, 양도세 계산시 지방소득세가 따라오며 지방소득세는 양도소득세의 10% 입니다.

지방소득세 = 양도소득세 5,107,500원 * 10% = 510,750원

최종 납부액 = 양도소득세 5,107,500원 + 지방소득세 510,750원 = 5,618,250원

부부가 각각 5,618,250원의 양도소득세를 내게 됩니다.