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토지신탁 관련 문의 사항이 있으신가요?
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개요

토지 신탁등기
신탁사 명의로 토지 소유권을 이전함으로써 개발사업 추진 시 토지에 대한 제한물권의 설정을 방지하고 신탁재산의 강제 집행이 금지되어 안정적 사업추진이 가능합니다.
자금관리
신탁계좌를 통하여 자금관리를 할 시 시행사의 당해 사업 및 제3의 채무에 대한 대항력이 여타의 사업관계자가 자금관리를 할 때보다 탁월하여 대여채권의 안정적 회수와 투명한 자금 관리로 수분양자의 신뢰를 확보할 수 있습니다.
시행권 관리
개발사업에 대한 시행자의 권한을 신탁사가 이양받아 사업권관리 및 분양계약체결을 하므로 사업정산 시까지 안정적 개발사업 구도를 유지할 수 있습니다.

토지신탁(관리형) 장점

사업안정성 제고
위탁자, 시공사와의 협의를 통하여 상호 신뢰할 수 있고 대외 공신력을 갖춘 신탁사가 신탁계약에 정한 바에 따라 사업관리 업무역할을 분담하는 한편, 사업종료 시까지 시행자 지위를 수행하여 관계자간 안정적 사업구도 확립
토지신탁사업에 따른 개별 계정관리
사업주체 변경을 통해 시행사의 다른 사업과 관계 절연이 됨으로써, 대여채권회수와 자금 운영 관리상 위해요소가 되는 사업부지 및 분양 수익금에 대한 채권가압류 등의 리스크를 사전 hedge 할 수 있음
분양성 제고
신탁사가 분양계약의 당사자가 되므로 대외적으로 수분양자들에게 안정적인 사업구도를 표명할 수 있으며, 이로인해 분양률도 효과적으로 제고할 수 있음
사업지연 예방
개인지연, 약정위반, 부당행위의 원천적인 방지를 포함해 시공사와 시행사간 예기치 않은 분쟁으로 인한 준공 및 입주 지연 등을 사전에 예방(신탁사 명의 보존등기) 하고, 이해관계인의 실질적인 권한을 향유할 수 있음
신탁사의 취ㆍ등록세 비과세
지방세법 제9조에 의한 형식적인 소유권의 취득등기 등에 대한 비과세 적용으로 사업부지를 신탁사 명의로 변경하더라도 별도의 취.등록세 비용은 발생하지 않음
상업시설부문에 대한 선분양 가능
‘건축물의 분양에 관한 법률’의 시행에 따라 상업시설의 선분양은
  1. i)신탁사와 신탁계약 및 대리사무계약 체결
  2. ii)보증보험 상품 이용
  3. iii)골조공사 2/3완료 후 2개 시공사 연대보증 시에만 가능
따라서 관리형 토지신탁사업으로 상업시설 선분양 및 안정적 현금 흐름유지가 가능. 통상 시공사간 타사 연대 보증을 회피하는 경향이 많고 보증 보험상품에 대비한 신탁수수료 경쟁력이 높은 것은 물론, 지속적인 사후 관리서비스가 가능.

사업구도 및 업무절차

사업구도
업무절차
  • 위탁자, 시공사 공사 도급약정 체결
  • 위탁자 건축허가 (또는 사업계획승인) 得
  • 사업약정 체결 (3자간 : 위탁자, 시공사, 신탁자 체결)
  • 토지신탁계약 체결 (사업주체 변경)
  • 분양, 준공, 정산 (신탁사는 매도인,
    시공사는 분양총괄 업무수행)

사업약정상 주요 내용

사업자금 조달
별도의 약정이 없는 한 사업에 소요되는 일체의 자금은 위탁자의 명의로 조달하며, 시공사는 이에 대한 협조
제세공과금의 처리
사업의 추진에 따라 부과되는 제세공과금은 실질과세원칙에 따라 위탁자가 부담