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분양관리신탁 관련 문의 사항이 있으신가요?
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분양관리신탁이란?

건축물의 분양에 관한 법률에 의거 분양사업의 시행자가 분양사업의 선 분양을 위하여 신탁회사에게 피 분양자 및 사업참여자들의 부동산 소유권 및 분양대금을 보전, 관리하게 함으로써 성공적인 분양사업이 되도록 지원하고, 분양사업의 시행자가 부담하는 채무를 불이행하는 경우 신탁회사가 부동산을 환가, 처분하여 정산할 수 있는 제도입니다.

분양관리신탁의 장점

  • 선 시공후 분양에 따른 사업자의 초기부담 최소화 효과 및 피 분양자 권리 확보
  • 사업부지 미확보 건축허가불비 등에 따른 피 분양자의 피해방지
  • 사업주체 비용부담해소 및 원활하고 안정적인 사업추진
  • 분양과정의 투명성과 거래안정성 확보

적용대상

  • 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물
  • 30실 이상의 오피스텔
  • 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물 중 주택외의 용도에 쓰이는 바닥 면적의 합계가 3천 제곱미터 이상일 것
  • 바닥 면적의 합계가 3천 제곱미터 이상으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 것
    *적용대상 예외 건축물 : 주택 및 복리 시설/지식산업센터/관광숙박시설/노인복지시설

계약상 주요내용

구분 내용
계약상 주요 내용
  • 피분양자의 소유권등기 전일까지의 토지와 그 정착물의 소유권 관리에 관한 사항
  • 신탁받은 소유권의 처분에 관한 사항
  • 신탁을 정산하는 때에 피분양자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선 하여 정산하여야 한다는 사항
대리사무 계약 내용
  • 피 분양자 보호를 위한 분양수입금 관리 계좌 개설에 관한 사항
  • 분양사업자는 분양수입금 총액을 신탁업자에게 양도하여야 한다는 사항
  • 분양대금은 신탁계약 및 대리사무계약서에서 정한 토지매입비, 공사비, 설계비, 감리비, 그 밖의 부대사업비 등
    해당 분양사업과 관련된 용도로만 사용할 수 있다는 사항
  • 계약금을 포함한 분양대금의 수납 및 관리 등
  • 부도, 파산 등으로 사업추진이 불가한 경우 분양수입금 관리계좌의 잔여금액은 피분양자에게 우선하여 지급하여야 한다는 사항등 분양대금의 지출원칙, 방법 및 용도
  • 신탁회사의 분양사업자에 대한 사업감독 권한, 분양사업자의 신탁회사에 대한 자료 제출의무 등
  • 자금 집행순서 및 시공사에 대한 공사비 지급에 관한 방법·시기
  • 분양계약의 관리
  • 건축공사의 공정관리에 대한 사항
  • 피분양자를 위한 공사진척 사항의 열람 및 게시방법
분양대금의 납부 분양사업자가 피 분양자로부터 받는 계약금은 분양대금의 20%, 중도금은 분양대금의 70%이하의 범위안에서 받을 수 있음.

사업구도

업무절차

  • 약정서 및 계약서
  • 외부용역계약
  • 분양신고 및
    신고수리
  • 분양광고
  • 1차 > 공개모집(1차)
    > 수의계약
  • 분양개시
1. 약정서 및 계약서
  • 분양관리신탁계약서
  • 대리사무계약서
  • 공사도급계약서
  • 대출약정서
2. 외부용역계약
  • 분양대행계약
  • 광고대행계약
  • 설계계약
  • M/H계약
3. 분양신고 및 신고수리
분양승인신고(해당구청)5일 이내 수리여부결정
  • 분양관리신탁계약서
  • 대리사무계약서
  • 등기부등본(토지)
  • 분양광고안
4. 분양광고
시행사,생보,시공사 협의
  • 분양신고번호 및 일자
  • 대지의 지번/건축물 연면적
  • 분양가격(면적별,용도별 또는 위치별)
  • 건축물의 층별 용도
  • 분양사업자, 분양대행사 및 시공업체의 명칭
  • 분양대금의 관리자와 분양사업자간의 관계
  • 신탁회사 또는 분양보증기관의 명칭
  • 준공 및 입주예정일
  • 피분양자 모집기간 및 선정일시
  • 분양대금 납부시기 등
    (건축공사비의 50% 이상 투입이 확인된때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상 구분하여 중도금 납부가능)
5. 1차 > 공개모집(1차) > 수의계약
[모집방법]
  • 전국을 주된 보급지역으로 하는 일간신물 또는 당해 사업장이 위치한 지역을 주된 보급지 역으로 하는 일간신문에 1회 이상 게재
[수의계약]
  • 공개모집에 의한 분양계약 등을 체결하고 남은 부분이 있는 경우 수의계약 분양
[우선공개모집]
  • 바닥면적의 합계가 1000제곱미터 이상인 구분소유권
  • 연면적의 1/5이상인 구분 소유권
6. 분양개시
[금융기관]
  • 계약금 납부 확인 (현장입금시:금융기관 협조필요)
  • 중도금 대출자서 안내
[시행사]
  • 계약금영수증발급
  • 분양계약서 날인 및 확정일자 得
[생보부동산신탁]
  • 계약금입금확인
  • 분양계약서류 확인/
    분양계약서 날인 및 관리
시공사
  • 분양계약서 날인