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담보신탁 관련 문의 사항이 있으신가요?
업무문의 게시판에 글을 남겨주시거나 전화 주시면 정성껏 답변 드리겠습니다.

담보신탁 개요

신탁회사는 신탁계약을 통해 위탁자로부터 부동산을 수탁 받아 일정 기간 동안 채권자(우선수익자)를 위해 수탁 부동산의 담보가치가 보전·유지 되도록 관리합니다.
*신탁 가능 부동산 : 토지, 건물, 지상권, 전세권 및 부동산 임차권, 그 밖의 부동산 관련 권리
채무 정상적 이행
  • 수탁부동산을 위탁자에게 환원
채무 불이행
  • 부동산을 환가하여 그 처분대금으로 채권자에게 채무 변제
  • 잔여 처분대금은 수익자(통상의 경우 위탁자)에게 교부

담보신탁 장점

장점
  • 대출에 소용되는 비용이 저렴(국민주택채권 매입 면제 등)
  • 담보 부동산에 대한 임금 우선채권 부적용으로 적정대출금 산출 가능
  • 신탁재산에 대한 압류, 경매 등 각종 권리 설정이 배제됨으로써 재산권 보호
  • 경제사정 악화로 부득이하게 담보 부동산을 처분하여야 할 경우 다양한 공매방법을 통한 신속ㆍ고가 매각으로 손실 최소화
  • 파산재단에서 제외
활용
  • 오피스빌딩, 개발예정 토지, 리모델링 빌딩 등 지속적이고 계획적인 관리가 필요한 부동산을 담보로 금융기관으로부터 자금을 조달하고자 할 때
  • 부동산 개발 사업 후 미분양 물건을 담보로 신규 대출할 때
  • Refinancing을 의뢰할 때(금융기관 arrange 당사에서 병행)

담보신탁 업무절차

  • 접수상담
  • 담보부동산조사 및 평가
  • 신탁계약 및 신탁등기
  • 대출실행
  • 수익권증서 발급
1. 접수상담
  • 서류접수 및 개별면담
[담당기관] 위탁자 / 수탁자 / 우선수익자
2. 담보부동산조사 및 평가
  • 접수된 부동산 공부를 통해 신탁 원본 및 각종 권리 관계 확인
[담당기관] 위탁자 / 수탁자 / 우선수익자
3. 신탁계약 및 신탁 등기
  • 위탁자와 수탁자간 신탁계약. 이때 우선수익자 및 위탁자의 특약요청사항 확인
[담당기관] 위탁자 / 수탁자 / 우선수익자
4. 대출실행
  • 우선수익자의 대출 실행
[담당기관] 우선수익자
5. 수익권증서 발급
  • 수익권증서 및 신탁계약 사본 우선수익자에게 송부
[담당기관] 수탁자 / 우선수익자

담보신탁 사업구도

기본구조

채무이행 시(대출금상환 및 소유권 환원)

채무불이행 시(공매 및 대출금 변제)

담보신탁과 근저당 비교

구분 담보신탁 근저당
담보권 설정 방식
  • 신탁등기(소유권 이전)
  • 등기부상 ‘갑구’ 표시사항
  • 근저당권 설정
  • 등기부상 ‘을구’ 표시사항
담보가치 보전 신탁회사에서 관리, 보전 제권기관에서 관리, 보전
채권실행방법 신탁회사 공매 법원경매
채권실행절차
  • 절차 간편/단기간 소요
  • 공매 : 절차 탄력성 (재량적 중지 / 재진행 가능)
  • 매각 희망금액 조정으로 고가매각 유도가능
  • 절차 복잡/장기간 소요
  • 경매 : 절차 경직성 (신청취하 / 재신청 필요)
  • 감정평가 가격 기준으로 경매진행
파산재단 구성 여부 파산재단에서 제외 파산재단에서 포함
신규임대차 후순위
권리 설정
  • 배제 가능
  • 담보가치 유지에 유리
배제 불가
소요경비
  • 등록세, 지방교육세 및 국민주택채권 매입 면제
  • 신탁보수(근저당 비용보다 저렴)
  • 등록세, 지방교육세 : 채권 최고액의 0.24%
  • 국민주택채권 : 채권 최고액의 1%
  • 점유배제 희망시 지상권 설정이 필요함

담보신탁 신청시 준비서류

개인 위탁자 준비서류

순번 내용 비고
1 신탁신청서(취득원가 기재), 신탁계약서 신탁사 준비
2 투자정보확인서/투자자확인서/거래확인서 신탁사 준비
3 개인정보 수집이용제공 동의서 신탁사 준비
4 주민등록등본
5 인감증명서
6 위탁자 국세 완납증명서
7 위탁자 지방세 완납증명서
8 신분증 사본
9 신탁신청서 및 신탁계약서 등 날인 위한 인감도장

법인 위탁자 준비서류

순번 내용 비고
1 신탁신청서(취득원가 기재), 신탁계약서 신탁사 준비
2 투자정보확인서/투자자확인서 신탁사 준비
3 사업자등록증 사본
4 정관 사본(원본대조필)
5 이사회의사록 사본(원본대조필)
6 법인인감증명서, 사용인감계(필요시)
7 국세/지방세 완납증명서
8 대표자 신분증 사본
9 신탁신청서 및 신탁계약서 등 날인을 위한 인감도장